｜品职深夜谈｜
“房子”这个议题从房地产市场化开始已经热了不止十年了。几乎每个人对此都有自己的一番见解，可是基本没人能对你当下要不要买房这样的具体问题给出负责任的回答。尤其是近年来专家们频频陷入一个被疯狂打脸的境地，就连金融评论家贺江兵所著《金融的真相》也表达了2014年要卖房炒股的观点，然而……大家也知道会发生什么了。
那么，“信专家，没有家”到底因为啥？
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首先，
专家们自己内部就有解不开的矛盾
看跌派与看涨派永远争论不休。专家群体为啥自己都是混乱的？因为房产市场受各种不确定因素影响太多。
看跌派观点
房子作为一种特殊的商品，除了土地以外还有教育、医疗等稀缺资源的可获得性都附着在房产上，其价格甚至内在价值都与实际建造成本关系不大；也就是说“花千把万就买这么个水泥盒子”这句话本身就有BUG。那么看跌派专家们实际考虑的点有哪些？
商品供需角度
看跌派由清华大学管理学院的魏杰教授开始。他结合当时的商品房积压数据表示，“2002年将是房地产行业的严冬，一大批房子的最后结果是要被炸掉。”甚至以生命为赌注“如果楼市不崩盘，我就去跳楼”。一年后全国商品房平均销售价格同比增长2.9%，更别说之后的几年翻倍上涨……
库存数量当然是一方面的因素，可是单纯从一定区域内的固定总数，并不能判断每个城市情况，也显然忽略了全民的动态需求。我们知道，大家都是向往改善生活的，以前住的小房子老房子要换；老一辈呆的小城市和乡村，下一代也可能离开。这就会产生一些好的商品房很抢手，而经济发展好（往往也是商品房发展迅速）的大中型城市的房子更抢手。
并且城市之间的房价变动有传导效应，很容易发生没来由的联合上涨。另外，房子不是快消品，保质期长到足以等待一个中短期变局的到来；开发商也不傻，看着有存货也不会不停地开工。
到这里，又有专家说了，看看需求端，大家手里哪有这么多钱？于是，“房价收入比”就闪亮登台了：即住房价格与城市居民家庭年收入之比。 按照国际惯例，房价收入比在3到6倍之间为合理区间。
那么就拿北京为例，2018年北京市职工平均月工资为10531元，而当年北京城区房价平均约60000元/㎡，一套60平房子的房价收入比就已经是30。更别说之前两年比这个数据更高，却也不见崩溃，反而是政府调控在苦苦压制。
所以，这个指标至少对一线城市甚至部分二线城市都是基本不成立的。原因很简单：省会的房子是卖给全省人民的，一线城市的房子是卖给全国人民的，国际一线城市的房子是卖给全世界人民的，并且这些“人民”的收入一般都会高于“平均”。但凡学过点金融的童鞋就应该可以清楚“均值”这个数据的欺骗性有多大，尤其是判断一个群体的特征，都不如中位数来得实在。
投资角度
衡量房屋价值的一个重要指标是房屋租售比，即每平米月租金与每平米房价之间的比值。这个观点也比较好理解，就是把房产作为金融资产，用未来现金流来评估现值的理论。国际上如果高于1∶200则房产被低估，低于1∶300则存在房产泡沫。在中国，这个比值显然远远越过了泡沫安全线；另外，懂金融的人应该明白，无论从管理成本、流动性还是交易成本等方面来看，房产其实并不算是最优质的投资资产。
所以，从投资的这个角度，专家说了，房价早该崩一百次了。然鹅，小妞做了一番数据对比：同为国际一线城市，2018年巴黎6区（最贵区域）均价合9.8万人民币/使用面积，北京西城均价11万/建筑面积；租售比方面，前者约1:200，后者约1:700；可是，再看看房价增长率，巴黎最近几年平均保持在6%，而北京和全国各大城市呢？你懂得。
为啥现实如此残酷？这明显忽略了支撑中国房产市场基本需求的并不是投资需求，而是居住与改善的刚性需求。对中国人来说，讲究“无恒产则无恒心”，居住比起租房当然归属感更强。更别说我国有很多独特的与房子绑定的政策资源，咱们还是别总拿洋指标说事儿了行不？
看涨派观点
认为房价不会跌的也有几种看法，不过基本都是能给个中长期肯定意见的，短期想找我？我可不负责。具体咱们来看看：
文化决定论
有人从心理学分析出中国人有个臭毛病：就爱买房，到哪儿都先想着奋斗买个房子住。这事儿，你跟家里长辈探讨一下，估计确实如此。可是现在随着房价越来越高，年轻人的想法越来越多样化，文化传统也不是一层不变的。
况且，发生过数次房产市场崩溃的欧美日，喜欢买房的老百姓也多的是，而当时喜欢的主要原因也不过是还没见过房价崩。所以，中国房价目前还没出现过真正崩溃的情况，老百姓这么爱买也很正常。想一想，是不是细思极恐呢？想以史为鉴，可以具体听听何老师讲的行为金融学加餐“非理性繁荣”，细数那些疯狂而悲催的故事。
长期看人口
以任志强为代表的看涨派认为，中国长期处于发展中国家，城镇化趋势会导致人口由农村向城市、由小城市向大中型城市的聚拢效应，这个过程中将产生源源不断的住房需求。看人口净流入倒是很有道理，有人说过年看看这个城市的人多不多大概就知道当地房价有没有潜力了。
可是也同样从长期来看，中国人口老龄化以及未来人口出现大的下滑几乎是不争的事实，总量都不行了，流动人口这点数还有啥盼头？
中期看土地
中国18亿亩的耕地红线决定了居住土地的供应肯定是有限的，稀缺资源怎么会贬值？另外，地方政府的财政收入对土地拍卖金的依赖非常强，想让房价下跌？先从政府爸爸身上踩过去再说吧。
可是也同样从中期来看，农村集体土地入市以及房产税的立法与实行都正在路上，这算是相当不利好的消息呢。
短期看政策
到今天，咱们不得不佩服政府的调控能力了，尤其是信贷政策一发力，房产市场立刻凉半截。可看涨派偏偏独辟蹊径，这么压制就是因为有涨的势头啊。什么时候政府催着你买房了，房产才是真的要凉。
于是，很多专家说“刚需就该无脑买”。政策变来变去的不好预测，咱们就一笑而过忽略之，反正长期也是个涨。这个……是真不了解普通人的世界。我们普通人买房，针对的只是在一个人的生命周期里：长期看人口？中期看土地？对不起，我等不了……短期有一点点波动涉及到的金额就可能是咱几年的工资。所以买不买房不能不看短期走势：有没有可能买贵、或者有没有可能再便宜点。
总之，看涨派貌似也不靠谱。
非理性市场与政策市
加深了现实世界的复杂性
这是专家无法预测房价非常重要的一个原因，却被很多人忽略。
专家是理性人，专家看的是宏观，可微观市场是由我们这样一个一个带着具体需求与动机的普通人构成，想琢磨清楚？很难。
政策为啥这么飘忽不定，还不是因为市场经常失控。我们埋怨政府怎么又出新花样了、怎么朝令夕改啊，那还不是因为咱中国老百姓猴精又多变？不信可以对比一下欧美市场和中国市场，一个消息放出来，后者引发的波动完全碾压前者。这其实是个恶性循环：市场不成熟就会惹得政策频繁、政策频繁又会加剧市场不成熟，就好比宝宝需要锻炼，可妈妈又不放心，宝宝还舍不得妈妈，最终母子永远不分离。
所以，非理性伴随着政策市、政策市又容易加剧非理性。
我们到底要怎么做决策？
那么我们真的要一起来耻笑看跌派专家被打脸吗？不，他们，也没什么错，分析的依据也都是经典的理论。
那么我们要跟着看涨派“房子不会跌”来继续无脑买房的思路吗？不，造成今天局面的是我们每一个听风就是雨的非理性人组成的市场，既然是非理性繁荣，就需要引起警惕。
所以，分析了这么多，买不买房还是得先听听自己的内心需求：你要在这个城市扎根吗？你未来的收入流怎么样？你和你的家人可以接受一直租房吗？你是坚定的虎妈狼爸派吗？等等问题都可以列出来想清楚。
做好决定以后，具体买房时点怎么踩，你还得看当下广大群众的需求和预期。可惜由于人的非理性特质，你很有可能都无法清晰地认识自己，更别说怎么看大众的信心以及短期市场与政策之间的角力关系了。
不过好消息是“品职伴读”何老师的课程“行为金融系列在金融市场的应用”已经上线，让我们听一下来更深地理解房地产市场中的芸芸众生相吧！
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配图来源网络
