NO.PZ2020022201000018
问题如下：
丙公司是一家房地产经营开发企业，2017年12月31日与乙公司签订租赁协议，决定将当日开发完成的写字楼租给乙公司使用，租赁期为5年，并于每年年末支付次年租金600万元，。已知该写字楼的造价为12000万元，净残值为零，折旧年限为40年，采用直接法计提折旧，丙公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2018年年末丙公司对该写字楼进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为10500万元，剩余折旧年限为35年。2019年3月31日，丙公司被一家大型企业收购，为保持会计政策一致，决定于当日起采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，根据活跃市场估计该写字楼公允价值为10225万元，2019年年末公允价值为10400万元。已知丙公司按净利润的10%计提法定盈余公积。
（1）编制丙公司租赁期开始时的会计分录；
（2）编制丙公司2018年年末与该投资性房地产相关的会计分录；
（3）编制丙公司对该投资性房地产后续计量模式进行转换时的会计分录；
（4）编制该投资性房地产2019年末公允价值变动时的会计分录；
（5）计算该投资性房地产对于丙公司2019年当期损益的影响金额。
解释：
本题主要考查投资性房地产后续计量模式由成本模式转换为公允价值模式相关的会计分录。
（1）丙公司于2017年12月31日与乙公司签订租赁协议，该写字楼应直接确认为投资性房地产，并以成本模式进行后续计量，相关会计分录为：
借：投资性房地产 120000000
贷：开发成本 120000000
同时收到租金收入600万元，计入其他业务收入
借：银行存款 6000000
贷：预收账款 6000000
（2）丙公司2018年应对该投资性房地产计提折旧12000/40=300万元，计入其他业务成本；此外在进行减值测试时，该投资性房地产账面价值=12000-300=11700万元，高于其可收回金额10500万元，应计提投资性房地产减值准备117000-10500=1200万元，计入资产减值损失，会计分录为：
借：其他业务成本 3000000
贷：投资性房地产累计折旧 3000000；
借：资产减值损失 12000000
贷：投资性房地产减值准备 12000000
（3）2018年12月31日该投资性房地产的账面价值为10500万元，剩余折旧年限为35年，由于2019年3月31日才将后续计量模式转换为公允价值模式，因此2019年仍应计提三个月折旧，金额为10500/35×3/12=75万元，累计折旧金额=300+75=375万元，计量模式转换时应以当日的公允价值确认成本，会计分录为：
借：投资性房地产——成本 102250000
投资性房地产减值准备 12000000
投资性房地产累计折旧 3750000
盈余公积 200000
利润分配——未分配利润 1800000
贷：投资性房地产 120000000
（4）由于该投资性房地产后续计量变更为公允价值模式，因此不计提折旧和减值准备，但2019年年末公允价值变动金额10400-10225=175万元应计入公允价值变动损益科目，会计分录为：
借：投资性房地产——公允价值变动 1750000
贷：公允价值变动损益 1750000
（5）该投资性房地产对于丙公司2019年会计利润的影响为：（1）1月至3月三个月的折旧金额75万元；（2）年末公允价值变动损益175万元；（3）本年租金收入600万元。因此影响总额=600+175-75=700万元。
后续计量模式转换是会计政策变更，需要进行追溯调整，本题中盈余公积和未分配利润共减少200万元是对留存收益产生的影响，并没有对当期损益产生影响。
第二问的会计分录，我想写借：主营业务成本300万，因为题中说了丙公司是房地产经营开发企业，租赁不算房地产经营开发企业的主营业务吗，所以我想提问老师，借方为什么不是 主营业务收成本？ 第五问的当期损益问什么还要把折旧算里面，丙公司已经由成本模式换到了公允价值模式，就不需要计提折旧了，只有租金收入和公允价值变动损益这两个，所以我想提问老师，折旧为什么算里面？
