NO.PZ2018111302000019
问题如下：
The disproportionate obsolescence charges of property are least likely to explicitly factor into the estimate of property value using the:
选项：
A.cost approach.
B.income approach.
C.sales comparison approach.
解释：
B is correct.
考点：obsolescence概念
解析：这里主要考察这几种方法对obsolescence的调整，具体来看：
sales comparison中有针对新旧程度的调整，或者针对比较差的位置/功能进行调整，比如我们估值的是新楼使用了5年，旧的楼使用了10年了，那么我们就要在旧楼的售价基础上调高，作为新楼也就是我们估值的楼的价格，那么这里的“调高”这个调整就代表着对obsolescence的调整，而且是可以直接看到调整了多少的，所以是一个显性的调整。
成本法cost approach中，obsolescence cost是一个具体的value，obsolescence在cost method里是直接减掉的。对obsolescence的调整主要会考虑这么几个方面：functional obsolescence/locational obsolescence/economic obsolescence。
而Income approach，收入法的原理就是首先计算出来NOI，然后通过直接资本化法或者是现金流折现法来估算property value。比如一个property的位置不好，我们都没有直接计算obsolescence cost是多少，这个不理想的地理位置只是体现在rent可能会更低，或者要求更高的收益率。所以obsolescence在income的方法里是隐含在CF的调整里的，所以是隐性的体现在CF里，并不是明显的体现在计算过程里，答案选income approach。
题目当中还提到了disproportionate charge，可以这样理解，每个房屋的状况都不一样，所以在调整obsolescence时会根据房屋实际的情况来给出调整的比例，并不是完全按照线性的规律。举个简单的例子比如说locational的调整，原来房屋在医院旁边，方便就医，但新盖的一个房子A离医院5公里，另一个B房屋周围10公里没有医院，那么假设在为A做估值的时候，会减掉5w的obsolescence,但是给B可能会减去20w的obsolescence,而不是5*2=10w的obsolescence。房屋的估值基本都是一单一议的。这就是这里disproportionate的意思。
课件65页DCFmethod applies an explicit gorwth rate to construct an NOI ,那么income approach 包含了DCF，是否和这个题目里的知识点矛盾？
请问这句话和题目里的explicit 的区别在哪里？
