题目说第六年的时候一次性增长20%，之后就不变了，可以理解为之后的现金流都固定为555.6吧？
既然固定的现金流，为什么折现率用cap rate呢？
我记得D0(1+g)/(r-g)是计算永续增长的年金的公式啊？如果之后现金流不变不是P=D/R吗？
韩韩_品职助教 · 2021年08月01日
嗨，从没放弃的小努力你好：
同学你好，你的理解是对的，第六年一次性增长完之后，之后的NOI都是固定为555.6了。
我们估值是站在现在的时点，现在看到五年之后的第六年NOI是会增长20%，这样就能计算出来D6.
所以首先计算V5=D6/terminal cap rate，这里地产和equity不同的地方是，我们用的是直接资本化法来计算V5，然后再把V5用discount rate折现到现在的0时刻。
所以这里并不是永续增长年金的计算公式，这里是和Equity有区别的地方。
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