韩韩_品职助教 · 2021年05月17日
嗨，从没放弃的小努力你好：
同学你好，DCF是我们站在合约期要开始的时候去进行的估值，我们已经知道合约是比如5年，那么5年之后我就要卖掉，这就是一个明显的两阶段。
而Term reversion和layer是合约期已经开始了，在合约中间进行重新估值，就要用现在市场的market rent进行估值。并且题目一般不会考察term reversion的计算，它只是在英国的一种比较特殊的估值方法，如果协会要在这两个知识点中进行考察的话，一定是会考察DCF而不是term reversion。
再回顾一下这几个点：
首先一般的两阶段就是DCF模型，只是在计算terminal value的时候，我们是用乘数法或者是direct capitalization method.
Term and reversion和Layer method，是英国一种特例的情况。
首先是Terminal reversion方法，它的思路如下图：
房产的租金可以竖着切一刀：1）在当前租期内的NOI(t=0时刻至t=n时刻)以及，2）未来租期结束租金上调至市场租金所产生的NOI。对于租期内的NOI，用要求回报率对其折现到t=0时刻，而对于租期外的NOI，先将它以末期资本化率折现到t=n时刻，再将t=n时刻的折现值以末期资本化率折现到t=0时刻。
注意：租金上调部分后的NOI从t=n时刻折现到t=0时刻使用末期资本化率作为折现率是基于约定俗成的规定。
Layer method分层法，它的思路是这样的：
同样房产的租金现在是横着切一刀，分层法将NOI分为上下两层，图中下方阴影①部分的面积代表现行租金水平下的NOI部分，而上方阴影②部分则代表因为租金上调后NOI的增加部分。对于下方部分NOI，我们就用现行的资本化率直接使用DCM模型将其折现到t=0时刻；对于上方阴影部分②的NOI，因为它只是一个增值部分的NOI；这时我们就要找到与它相关的折现率r*，用r*折现到t=n时刻，再将折现后的n时刻的值用r*折现到t=0时刻。
具体的总结也可以看一下基础班valuation with different lease structure这个视频最后。 如果是合约开始的时候算t=0的话，那么就是DCF方法，第二段向0时刻折现还是用re来折现，如果是在合约期中间估值的话，那么第二段向0时刻折现就要使用Rn来折现。
----------------------------------------------加油吧，让我们一起遇见更好的自己！
