房地产估值Private 方法下的二阶模型

嗨，爱思考的PZer你好：

同学你好，你可以这样简单记忆，正常的二阶模型，第二阶段往0时刻折现是用re, 而英国两种方法，第二阶段往0时刻折现得时候惯例是用Rn往前折现，而不是Re。就记住这个区别点就可以。

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虽然现在很辛苦，但努力过的感觉真的很好，加油！

嗨，努力学习的PZer你好：

同学你好，首先一般的两阶段就是DCF模型，只是在计算terminal value的时候，我们是用乘数法或者是direct capitalization method.

Term and reversion和Layer method，是英国一种特例的情况。我们分别来看。

首先是Terminal reversion方法，它的思路如下图：

房产的租金可以竖着切一刀：1）在当前租期内的NOI(t=0时刻至t=n时刻)以及，2）未来租期结束租金上调至市场租金所产生的NOI。对于租期内的NOI，用要求回报率对其折现到t=0时刻，而对于租期外的NOI，先将它以末期资本化率折现到t=n时刻，再将t=n时刻的折现值以末期资本化率折现到t=0时刻。

注意：租金上调部分后的NOI从t=n时刻折现到t=0时刻使用末期资本化率作为折现率是基于约定俗成的规定。

Layer method分层法，它的思路是这样的：

同样房产的租金现在是横着切一刀，分层法将NOI分为上下两层，图中下方阴影①部分的面积代表现行租金水平下的NOI部分，而上方阴影②部分则代表因为租金上调后NOI的增加部分。对于下方部分NOI，我们就用现行的资本化率直接使用DCM模型将其折现到t=0时刻；对于上方阴影部分②的NOI，因为它只是一个增值部分的NOI；这时我们就要找到与它相关的折现率r*，用r*折现到t=n时刻，再将折现后的n时刻的值用r*折现到t=0时刻。

老师关于这一内容的讲解和这里文字的讲解是一致的。在基础班valuation with different lease structure这个视频最后，老师是把在合约期开始的时候估值（也就是传统的DCF方法）和在合约期中间估值（terminal reversion/layer method）做了对比。

如果是合约开始的时候算t=0的话，那么第二段向0时刻折现还是用re来折现，如果是在合约期中间估值的话，那么第二段向0时刻折现就要使用Rn来折现。

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加油吧，让我们一起遇见更好的自己！