杨木木 · 2021年03月10日

只持有3年，direct capitalization就够了？

NO.PZ2018111302000023

问题如下：

An analyst is going to value a property with a three-year holding period, and the Property is expected to have the same net operating income for the holding period due to existing leases, and a one-time 20% increase in year 4 due to lease rollovers. No further growth is assumed thereafter. Which method is least likely to provide a realistic valuation for Property?

选项：

Layer method

Direct capitalization method

Discounted cash flow method

解释：

B is correct.

考点：房地产估值方法

解析：题目中的房地产在三年之内都是保持一致的NOI，直到第四年会有一个大幅的增长。如果用direct capitalization的方法，只会用到第一年的NOI，则不能完全反映出来后期的增长。而layer method 和discounted cash flow method都可以反映出未来租金的上涨。

只持有3年，且三年内NOI不变，所以direct capitalization就够了？如果持有4年或以上，再讨论另外两种方法对吗？

谢谢老师！

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韩韩_品职助教 · 2021年03月10日

嗨，爱思考的PZer你好：

同学你好，房地产投资呢，持有三年，那么对应三年结束的时间，就肯定是需要把这个房屋给卖出去，所以就会有一个第三年年末的terminal value，我们对terminal value也是要进行估计的，两部分相加才能估计出来房屋的合理价值。所以肯定是两个阶段。

direct capitalization method, 它类似GGM，有点类似我们一直拿着这个楼，然后来估计一下当前的价值的思路。

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就算太阳没有迎着我们而来，我们正在朝着它而去，加油！

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杨木木 · 2021年03月11日

谢谢老师，那是不是，同样都持有三年，如果三年内NOI没有增长，就用DCM；如果三年内NOI有增长，用DCF算？如果在合约期间，NOI有增长，用Term and ReversionApproach或Layer method算？

韩韩_品职助教 · 2021年03月11日

嗨，爱思考的PZer你好：

同学你好，这里有两个思路，一个是如果是计算题的话，那么题目会直接告诉你使用什么方法，那么就按照题目要求的方法来做就可以~

如果像是这样的定性选择题的话，如果是未来NOI的增速（也有可能是0增速）一直保持不变的话，那么就是DCM，如果未来会有增长速度的变化，那么一般使用DCF，layer method, 是在合约期内进行reversion，也就是重新用市场最新的合约来签订。

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虽然现在很辛苦，但努力过的感觉真的很好，加油！

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杨木木 · 2021年03月12日

谢谢老师！

只持有3年，direct capitalization就够了？

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