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杨木木 · 2021年03月10日

只持有3年,direct capitalization就够了?

NO.PZ2018111302000023

问题如下:

An analyst is going to value a property with a three-year holding period, and the Property is expected to have the same net operating income for the holding period due to existing leases, and a one-time 20% increase in year 4 due to lease rollovers. No further growth is assumed thereafter. Which method is least likely to provide a realistic valuation for Property?

选项:

A.

Layer method

B.

Direct capitalization method

C.

Discounted cash flow method

解释:

B is correct.

考点:房地产估值方法

解析:题目中的房地产在三年之内都是保持一致的NOI,直到第四年会有一个大幅的增长。如果用direct capitalization的方法,只会用到第一年的NOI,则不能完全反映出来后期的增长。而layer method 和discounted cash flow method都可以反映出未来租金的上涨。

只持有3年,且三年内NOI不变,所以direct capitalization就够了?如果持有4年或以上,再讨论另外两种方法对吗?

谢谢老师!

2 个答案
已采纳答案

韩韩_品职助教 · 2021年03月10日

嗨,爱思考的PZer你好:


同学你好,房地产投资呢,持有三年,那么对应三年结束的时间,就肯定是需要把这个房屋给卖出去,所以就会有一个第三年年末的terminal value,我们对terminal value也是要进行估计的,两部分相加才能估计出来房屋的合理价值。所以肯定是两个阶段。

direct capitalization method, 它类似GGM,有点类似我们一直拿着这个楼,然后来估计一下当前的价值的思路。

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就算太阳没有迎着我们而来,我们正在朝着它而去,加油!

杨木木 · 2021年03月11日

谢谢老师,那是不是,同样都持有三年,如果三年内NOI没有增长,就用DCM; 如果三年内NOI有增长,用DCF算? 如果在合约期间,NOI有增长,用Term and ReversionApproach或Layer method算?

韩韩_品职助教 · 2021年03月11日

嗨,爱思考的PZer你好:


同学你好,这里有两个思路,一个是如果是计算题的话,那么题目会直接告诉你使用什么方法,那么就按照题目要求的方法来做就可以~

如果像是这样的定性选择题的话,如果是未来NOI的增速(也有可能是0增速)一直保持不变的话,那么就是DCM,如果未来会有增长速度的变化,那么一般使用DCF,layer method, 是在合约期内进行reversion,也就是重新用市场最新的合约来签订。

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虽然现在很辛苦,但努力过的感觉真的很好,加油!

杨木木 · 2021年03月12日

谢谢老师!