请教一下老师，听讲义的时候有三个疑惑：
1、李老师说cap rate相当于把增长率体现在了折现率里面，假设租金是不增长的。这个不太懂，既然不增长，那哪来的g？反过来说，如果g是真实存在的，租金是有上涨率的，为什么current NOI和first year NOI可以等同？
2、关于implied growth rate，老师说是房价的增长率，不是应该是NOI的增长率吗？
3、在ARY方法中，rent可以直接代替NOI，这里的rent是考虑到空置率和租金损失之后净到手的现金流吗？
韩韩_品职助教 · 2020年08月27日
嗨，努力学习的PZer你好：
同学你好，看看我这样解释你能不能有所理解哈。
实际上，在地产用直接法估值的过程当中，我们已知的数据只是我拥有的这栋楼的NOI，那么cap rate代表的是什么呢？是用和我这个楼相似的楼他们的成交价格和NOI反推出来的一个收益率。我用了可比楼的收益率，用来给我的楼估值。这样就NOI/cap rate算出了我的楼的价值。这里的cap rate是一个通过实际数据观测出来的收益率。这个理解之后，我们再来看implied growth rate, 这里主要是因为投资者的discount rate或者说要求收益率并不等于cap rate, 相减得到的implied growth rate表明的就是按照投资者的要求收益率的话，这个楼的NOI应该以怎么样的速度来增加。这是implied growth rate的含义，所以它并不是一个真实的growth rate，是一个内含的增长率，如果投资者的discount rate和cap rate相等的话，那么NOI不用增长就可以。
关于ARY，你的理解是对的，就只是收到的房租部分，这个ARY简单了解就可以哈。
-------------------------------努力的时光都是限量版，加油！