Alternative PPT的p37讲到了
IRR=Cap Rate + g
1.这里的ARY是等于cap rate么？
2.这个公式是接着ARY概念的解释后面给的，而且对公式里g的定义是“rents increase at g"，应该是针对net lease情况。请问这个公式在gross lease下是否也成立？如果不成立的话原因是什么？gross lease的g理应也是恒定的，所以才可以用GGM来折现。
感谢~
韩韩_品职助教 · 2020年08月11日
嗨，爱思考的PZer你好：
同学你好，
第一个公式代表的含义是，All risk yield是用目前的市场价格market value和未来一年最近的rent计算出来的一个收益率。这时 all risk yield = cap rate = IRR, 这个公式假设未来这一年的rent是一直保持水平的（签了一次合约就一直用这一个合约的租金）。只有在这种情况下，cap rate 才叫做ARY。 这个方法经常用在英国做物业的估值和评价，简单了解就可以。
进一步引申到第二个公式，这是一个更普遍的公式，就是考虑了未来NOI增长的话，也就是租金会每年review，每年增长个g, 这个时候，项目的IRR也就是要求收益率 IRR = cap rate + growth rate。在这里cap rate和ARY是一个意思，但是名称上并不是ARY。如果条件再进一步限定是net lease的话，这里的cap rate就是ARY。
这个公式如果是gross lease的话也是成立的，如果NOI increase at g, IRR = cap rate + g，再direct capitalization的公式就是cap rate = discount rate - growth rate. 是一致的。
-------------------------------加油吧，让我们一起遇见更好的自己！
Caroleee · 2020年08月11日
懂了，感谢！