韩韩_品职助教 · 2020年09月27日
同学你好,这里电梯的是我之前回复错了,电梯的归属也应该是functional, 而不是physical depreciation. 属于functional的部分不管是curable 还是incurable 都是需要减掉的。关于cost approach部分,我之前也专门写了一部分内容给你。我再粘贴一遍。
Cost approach估值的思路先是估计出来一个用现代的技术和材料盖出来的楼,再对比target property和New property之间的差别,把这些差别的地方用各种depreciation调整出来。所以估值的目的应该是在replacement cost基础上调整出来一个depreciated replacement cost.
其中physical 包含两种,一种是curable,另一种是incurable,curable是解决target property问题带来的value>cost, 但是因为是成本,会降低target property的value, 所以要减掉这部分curable的成本,对于incurable问题,value 这就是原版书给出的思路。 简单得转换成作题得思路就是,针对physical deterioration,首先判断是不是curable,如果是,那么就把修复得成本减掉,如果不是,那么就忽略掉。然后再计算physical depreciation,也就是由年限不同带来得影响,具体计算方法就是(replacement cost-curable physical cost) adjusted by effective age. 这两部分就把physical deterioration求解完了,接下来的functional/economic/environmental obsolescence不管是curable 还是incurable,全部减掉就好。 我用一张图总结如下:
韩韩_品职助教 · 2020年09月27日
同学你好,这里电梯的是我之前回复错了,电梯的归属也应该是functional, 而不是physical depreciation. 属于functional的部分不管是curable 还是incurable 都是需要减掉的。关于cost approach部分,我之前也专门写了一部分内容给你。我再粘贴一遍。
Cost approach估值的思路先是估计出来一个用现代的技术和材料盖出来的楼,再对比target property和New property之间的差别,把这些差别的地方用各种depreciation调整出来。所以估值的目的应该是在replacement cost基础上调整出来一个depreciated replacement cost.
其中physical 包含两种,一种是curable,另一种是incurable,curable是解决target property问题带来的value>cost, 但是因为是成本,会降低target property的value, 所以要减掉这部分curable的成本,对于incurable问题,value 这就是原版书给出的思路。 简单得转换成作题得思路就是,针对physical deterioration,首先判断是不是curable,如果是,那么就把修复得成本减掉,如果不是,那么就忽略掉。然后再计算physical depreciation,也就是由年限不同带来得影响,具体计算方法就是(replacement cost-curable physical cost) adjusted by effective age. 这两部分就把physical deterioration求解完了,接下来的functional/economic/environmental obsolescence不管是curable 还是incurable,全部减掉就好。 我用一张图总结如下:
韩韩_品职助教 · 2020年08月07日
同学你好,Cost approach中,从replacement cost出发,总共要做两大块处理,一是physical deterioration结构性缺失,另一块是functional / locational / economical obsolescence。
首先来看physical deterioration,又可以进一步分两种,一种是curable physical cost,这需要从replacement cost中直接减掉,另外一种是incurable physical cost,这种incurable physical cost类别有很多种,正常都是要忽略掉的,唯独一种关于年限折旧的incurable physical deterioration部分需要减掉,具体计算中incurable physical deterioration使用effective age来计算,是用来调整房地产的年限的,调整过年限的incurable physical deterioration再从replacement cost当中减掉。这就是incurable也要减去的部分。
第二大块就是functional / locational / economical obsolescence,这几种是curable/incurable都要减掉的。
猫猫酱 · 2020年08月07日
老师,你看课上例题,和李老师说的,physical这块的incurable,不光是年限折旧要减掉,其他的也要减掉,比如老师举了电梯的例子,还有空调费的例子
韩韩_品职助教 · 2020年08月07日
同学你好,电梯和空调费,从例题当中来看,并不是pyhsical deterioration,而是funcitonal obsolescence,这三个部分的obsolescence 不管是curable 还是incurable都是要减掉的。
猫猫酱 · 2020年08月07日
空调费的例子我发现了,是我没看仔细,的确属于functional,但是老李讲的电梯硬伤的例子呢