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我叫仙人涨 · 2020年05月02日

appraisal滞后 不理解



老师,我视频听了,但是我其实不是很懂李老师说value是这个滞后。


李老说说我们要做长期投资,所以要判断未来走势。


现在市场的价格不准(国家管控)所以用估值来求。


估值用的是历史价格,所以估值是滞后项。


我感觉逻辑上我不太明白。



我们用价格和估值来判断不都是估计未来走势的么,对未来做估计的不是么?



appra估值比如有DCF和DCM和cost comparabble, sales comparable,我们都是用历史和现在的参数调整模型,然后对未来预估。


用transsection approach,不也是用现价来估计未来么?不是也要现有价格,再能估计未来么,感觉和apprasial 没差,都是用现价来估计未来, 为啥appra就说有滞后了呢?

总的来说,我的问题就是,appraisal 和transection都是用现价估计未来, apprasial 用现价带入模型然后估计未来,两个都要等现价出来,为啥appraisal就是滞后呢?


问题2 :  而且老师的平滑的那个视频里面的例子,我感觉例子不足以说明概念,例子本身感觉有点奇怪, 为啥用8月和10月反求9月的历史数据然后说9月是平滑的呢? 不都是用8月和9月,10月反求未来的11月么?平滑的意思是不是说根据之前的数据,推导出来11月的涨幅,但是实际市场的涨幅是波动很大的意思?



感谢老师!

1 个答案

xiaowan_品职助教 · 2020年05月06日

嗨,努力学习的PZer你好:


同学你好,

第一个问题:滞后效果的产生往往发生在价格拐点,举一个例子,5月份房地产市场出现下降转上升的拐点,这个时候appraisal based index还是按照上个季度计算的数值,而transaction based index已经根据最新的成交数据更新,所以appraisel 无法体现实时的变化,有滞后。

第二个问题:你是正确的,在这个场景下,平滑应该是说用前面几个月份来估计最新月份的值。


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虽然现在很辛苦,但努力过的感觉真的很好,加油!


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