老师好 这里 没听懂， 说在英国 到租约 到期的时候可以更新租金。比如远5年的每月2万租金，到第三年的时候 我们重新估值，得到第三年市场租金是2.5万一个月。 然后用2.5万估计后面2 年的 PV 折现到第三年再折现到t=0 j加上折现前面三年的2万每个月 得到该房子的价值吗? 还是指 第五年后再用2.5 万每个月去估值 虽然到第5年时候的市场价会变， 如果这样的话，第五年后折多少期？ 谢谢。
xiaowan_品职助教 · 2020年04月12日
嗨，从没放弃的小努力你好：
同学你好，是指合同5年结束后，如果重新签合同，租金可以到达2.5，五年后折无限期，所以Terminal value = 2.5/all risks yield，
这里计算方法类似两阶段折现模型，先采用all risks yield求出Terminal value，将Terminal value再向0时刻折现，和两阶段模型不同的是，这里折现还是用all risk yield，而不是用discount rate of the term rent 。再将Terminal value折现后的值与前五年现金流折现和相加得到估值。
同学这里参考后面老师的例题会更好理解。
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