关于题目

DCF很容易会发生一下的错误：

第二题：这里主要考察这几种方法对obsolescence的调整，obsolescence在cost method里是直接减掉的，在sales comparison的方法里是要直接调整的，但在income的方法里是隐含在CF的调整里的，所以是隐性的体现在CF里，并不是明显的体现在计算过程里，所以选income approach。这个题目答案当中还提到了disproportionate charge，可以这样理解，每个房屋的状况都不一样，这里obsolescence的调整主要会考虑这么几个方面：functional obsolescence/locational obsolescence/economic obsolescence, 这里所说的disproportionate charge是说，会根据房屋实际的情况来给出调整的比例，并不是完全按照线性的规律。举个简单的例子比如说locational的调整，原来房屋在医院旁边，方便就医，但新盖的一个房子A离医院5公里，另一个B房屋周围10公里没有医院，那么假设在为A做估值的时候，会减掉5w的obsolescence, 但是给B可能会减去20w的obsolescence, 而不是5*2=10w的obsolescence。房屋的估值基本都是一单一议的。这就是这里disproportionate的意思。

这里，对应的就是例题当中的空调成本，是一个incurable functional obsolescence。

我刚才没有看到问题，重新回答一下哈。

第一题：Cost approach中，从replacement cost出发，总共要做两大块处理，一是physical deterioration结构性缺失，另一块是functional / locational / economical obsolescence。

首先来看physical deterioration，又可以进一步分两种，一种是curable physical cost，这需要从replacement cost中直接减掉，减掉之后在这个基础上来计算第二种incurable physical deterioration部分，incurable physical deterioration使用effective age来计算，是用来调整房地产的年限的，调整过年限的incurable physical deterioration再从replacement cost当中减掉，所以这相当于是把incurable physical deterioration隐含体现出来了。但是题目当中一般会简化这个计算流程，直接告诉你调整过effective age的incurable physical deterioration，那么就直接从replacement cost减掉就可以。

第二大块就是functional / locational / economical obsolescence，这几种是curable/incurable都要减掉的。

同学你好，cost approach中我们不用考虑周期性现金流的，就是用成本来估计。

之所以越新的房子使用cost approach更好，是因为越新的房子的replacement cost好估计，各项deterioration也能估计得更加准确。