关于题目

第一个图：C选项说的是零售业态中sales-linked rental的知识点。在一些零售商业地产中，租户可以收取两种形式的租金，一种是固定的每月缴纳的租金，一种是和销售额挂扣的浮动的租金，不管是固定的还是浮动的租金安排是跟租户和出租人的强弱态势相关的。所以先来分析租户，租户我们也把它分为两种，anchor tenant and others, anchor tenants是指那些面积占比大，租约期很长的客户，我们就用题目中property 2来作为例子，grocery-anchored retail center, 是以主力租户为主的商品零售，可以用咱们传统的超市那一层的所有租户来做理解，在整个那一层，沃尔玛占了90%以上的面积，租约又很长，而且主力租户比较强势（如果它一撤走，那么这个出租人的大部分收入都没有了，而且面积很大，很难一下子租出去），所以主力租户除了固定的租金以外，不会给出租人和销售额挂扣的租金，而旁边的一些小店面，为了享受沃尔玛带来的巨大的人流量，出租人就可以要求他们除了固定的租金，再交一些和销售额挂扣的租金。所以综合来看，这种grocery-anchored retail center和销售挂钩的收入比例应该比较小，相反的，一些大型的shopping mall，百货商场，和销售挂钩的收入比例会更高一些。

第三题：在现金流量折现法中，最后一年的NOI都是用来计算terminal value(又叫resale price) = NOIn+1/terminal cap rate，相当于在第五年末投资期结束这个时间点，把这个property卖给第二个投资者了，那么卖出的这个价值用永续年金的公式来求解的话，分子就是NOIn+1，分母是在第五年末投资期结束时的terminal cap rate = discount rate - growth rate, 求得的结果就是这个房子在当前投资期结束之后卖出得到的现金流是多少，再折现到今天算现值。

第二个题目，对于物业管理这边的确有一点难理解，有很多跟实务相关的操作和practice，所以用例子会比较好理解，对于property 2，我也一直在用这个例子，商场负一层的超市就是非常典型的例子，沃尔玛占了非常大的面积，贡献了绝大部分的收入，而且是非常长期的租约，而旁边的小店卖奶茶的，卖袜子的，他们会把销售额的一部分按照合约给出租者，但是这些小店可能今天关了，每天再换一波新的，如果每一个租户都去做非常详细的尽职调查，花费同样的精力，但是给出租者并不能带来更大的作用，反而我需要将所有尽调的人力物力都集中在沃尔玛这一个租户上面，看看它有没有退租的风险，一旦退租了，它那么大的面积我要租给谁，是一起整租呢，还是拆开了租给面积比较小的商户，所以是要把精力都投入在占比最大的部分。

这里15000，说的就是像是卖奶茶的这类小店，他们会把销售额的一部分给出租者，但是从这个数据来看，占整个rental income的比重非常很小，也说明我们在尽调的时候不用太过费力去看这些租户。