问题19，这里的Obsolescence charges是什么意思？为什么不能用income approach?
韩韩_品职助教 · 2019年05月20日
同学你好，这里主要考察这几种方法对obsolescence的调整，obsolescence在cost method里是直接减掉的，在sales comparison的方法里是要直接调整的，但在income的方法里是隐含在CF的调整里的，所以是隐性的体现在CF里，并不是明显的体现在计算过程里，所以选income approach。
这里每个房屋的状况都不一样，这里obsolescence的调整主要会考虑这么几个方面：functional obsolescence/locational obsolescence/economic obsolescence, 这里所说的disproportionate charge是说，会根据房屋实际的情况来给出调整的比例，并不是完全按照线性的规律。举个简单的例子比如说locational的调整，原来房屋在医院旁边，方便就医，但新盖的一个房子A离医院5公里，另一个B房屋周围10公里没有医院，那么假设在为A做估值的时候，会减掉5w的obsolescence, 但是给B可能会减去20w的obsolescence, 而不是5*2=10w的obsolescence。房屋的估值基本都是一单一议的。这就是这里disproportionate的意思。