问题3，这里求growth rate的时候，为什么减去going-in cap rate， 而不是减去terminal cap rate?
韩韩_品职助教 · 2019年05月20日
同学你好，
这里going-in cap rate和terminal cap rate 所代表的含义是不一样的。
地产估值和Equity在原理上非常相似，但其中一个区别的地方就是cap rate。在Equity中，我们是已知discount rate, 已知growth rate,用Dividend1/（r-g）在永续模型中计算Equity value。而在地产估值中，从原理来看其实我们是先知道Cap rate的，而且这里的Cap rate是通过comparable properties求出来的，Cap rate = NOI/Sale price of comparable properties。这里的cap rate可以把它看作是一个市场的yield，而discount rate，是我们这个投资者要求的最低收益率，通过这两个变量求出的growth rate, 这里的growth rate代表的是对于该投资者来说，以现在市场的一个收益率yield来看，growth rate要达到多少才可以。这是对going-in cap rate的理解。
而terminal cap rate呢，它代表的是给下一个投资者的时候，那个时候对应的cap rate是多少，这个题目只是让我们站在现在的投资者的角度来计算现在市场情况下的growth rate应该是多少，所以是用going-in cap rate。
对于going-in cap rate和terminal cap rate一直是地产估值当中理解的难点，因为对应着两个不同的时间点。所以要分别理解这两个时间点对应发生的投资事件是什么，这样才能透彻理解这两个概念。