问一道题：NO.PZ201601050300000102 第2小题 [ CFA II ]

NO.PZ201601050300000102 问题如下 2. Baseupon Exhibits 2, 3 an4, whiof the following statements is most accurate regarng the valuation of Property #1? A.The cost approavaluation is $71,000,000. B.The austepripsf for Sales Comp B is $423 psf. C.The terminvalue the enof ye5 in the income approais $53,632,650. The terminvalue using the income approais $53,632,650 (= Ye6 NOI/termincrate = $3,217,959 / 0.06). The value of the property using the cost approais $61,000,000 (= LanValue + Builng Replacement Cost – Totpreciation = $7,000,000 + $59,000,000 – $5,000,000). The austesales priper square foot for Sales Comp B is $462 psf (= $395 × 1.17).首先来看A说cost approach，那么对应的是表4的内容，这个表里给出的cost approach信息比我们例题当中讲的少很多，很多同学一下子就蒙了，我们说cost approach下，就是房 + 地的成本价值多少，这里地lanvalue给出来了，关键就是看房，房屋部分我们是在replacementcost基础上，减去preciation或者又叫terioration,再减去function/ location/ economicobsolescence；只是这个题目中没有给出更多的obsolesces，只给出了preciation，就可以直接减掉了，如果题目没有给出preciation，是要我们根据数据自己求解的，就是我们在课程中讲的最全的例子中第二步所计算的部分。所以根据表格中的数据，Property 1 cost approach下应该是61，000，000。BSales approach原理呢，就是找到几个有价格的可比的property，再根据这几个property和target property的差异调整出来一个austment item,totaustment = 每项austment 加和；接下来austesales priper square=price*totaustment分别乘出一个对应的可比价格，最后把可比价格平均一下，作为我们target property的单平米价格。 注意，这里的austment item，是把各项调整后的比例进行加和，而不是相乘。题目中已经告诉了我们所有调整项的和，直接用就可以。所以对比comp B来说，austesales priper square =395*(1+17%)=462， 不是423. B错误。C题目问最后的terminvalue是多少，对应第二个表格的数据，是用现金流量折现法也就是F的方法，就是要把每期现金流折现到现在的时刻，题目给出了投资期是五年，那么说明投资期结束之后我要把这个property卖掉给下一个投资者，也就是中要求的terminvalue。在课程当中我们讲过，terminvalue的计算方法有两种，一种是收入乘数法，也就是terminalvalue=multiple * 收入，题目中没有给出这个条件，所以不是用这种方法，另一种方法就是经常会考到的直接收入法，类似于永续年金的算法，也就是terminvalue = NOIn+1/ rn-g. 其中NOIn+1, 就是投资期结束后一年的NOI，投资期五年，结束后一年就是第六年，分母的rn-g在地产估值里面我们又叫他termincrate，题目中也有直接的信息，那么直接用这种方法来计算，terminalvalue = $53,632,650，所以C是正确的。 表格中写着income/value growth rate是constant，而F metho说NOI的增长不是恒定的，难道表格里的income/value constant growth rate是指NOI和value同时增长不恒定？

NO.PZ201601050300000102 问题如下 2. Baseupon Exhibits 2, 3 an4, whiof the following statements is most accurate regarng the valuation of Property #1? A.The cost approavaluation is $71,000,000. B.The austepripsf for Sales Comp B is $423 psf. C.The terminvalue the enof ye5 in the income approais $53,632,650. The terminvalue using the income approais $53,632,650 (= Ye6 NOI/termincrate = $3,217,959 / 0.06). The value of the property using the cost approais $61,000,000 (= LanValue + Builng Replacement Cost – Totpreciation = $7,000,000 + $59,000,000 – $5,000,000). The austesales priper square foot for Sales Comp B is $462 psf (= $395 × 1.17).首先来看A说cost approach，那么对应的是表4的内容，这个表里给出的cost approach信息比我们例题当中讲的少很多，很多同学一下子就蒙了，我们说cost approach下，就是房 + 地的成本价值多少，这里地lanvalue给出来了，关键就是看房，房屋部分我们是在replacementcost基础上，减去preciation或者又叫terioration,再减去function/ location/ economicobsolescence；只是这个题目中没有给出更多的obsolesces，只给出了preciation，就可以直接减掉了，如果题目没有给出preciation，是要我们根据数据自己求解的，就是我们在课程中讲的最全的例子中第二步所计算的部分。所以根据表格中的数据，Property 1 cost approach下应该是61，000，000。BSales approach原理呢，就是找到几个有价格的可比的property，再根据这几个property和target property的差异调整出来一个austment item,totaustment = 每项austment 加和；接下来austesales priper square=price*totaustment分别乘出一个对应的可比价格，最后把可比价格平均一下，作为我们target property的单平米价格。 注意，这里的austment item，是把各项调整后的比例进行加和，而不是相乘。题目中已经告诉了我们所有调整项的和，直接用就可以。所以对比comp B来说，austesales priper square =395*(1+17%)=462， 不是423. B错误。C题目问最后的terminvalue是多少，对应第二个表格的数据，是用现金流量折现法也就是F的方法，就是要把每期现金流折现到现在的时刻，题目给出了投资期是五年，那么说明投资期结束之后我要把这个property卖掉给下一个投资者，也就是中要求的terminvalue。在课程当中我们讲过，terminvalue的计算方法有两种，一种是收入乘数法，也就是terminalvalue=multiple * 收入，题目中没有给出这个条件，所以不是用这种方法，另一种方法就是经常会考到的直接收入法，类似于永续年金的算法，也就是terminvalue = NOIn+1/ rn-g. 其中NOIn+1, 就是投资期结束后一年的NOI，投资期五年，结束后一年就是第六年，分母的rn-g在地产估值里面我们又叫他termincrate，题目中也有直接的信息，那么直接用这种方法来计算，terminalvalue = $53,632,650，所以C是正确的。 我用的就是3124232，而不是3217959我感觉这是不是我的英语问题啊，老师能否解答下，为什么用的是 ye6的数据？

NO.PZ201601050300000102 问题如下 2. Baseupon Exhibits 2, 3 an4, whiof the following statements is most accurate regarng the valuation of Property #1? A.The cost approavaluation is $71,000,000. B.The austepripsf for Sales Comp B is $423 psf. C.The terminvalue the enof ye5 in the income approais $53,632,650. The terminvalue using the income approais $53,632,650 (= Ye6 NOI/termincrate = $3,217,959 / 0.06). The value of the property using the cost approais $61,000,000 (= LanValue + Builng Replacement Cost – Totpreciation = $7,000,000 + $59,000,000 – $5,000,000). The austesales priper square foot for Sales Comp B is $462 psf (= $395 × 1.17).首先来看A说cost approach，那么对应的是表4的内容，这个表里给出的cost approach信息比我们例题当中讲的少很多，很多同学一下子就蒙了，我们说cost approach下，就是房 + 地的成本价值多少，这里地lanvalue给出来了，关键就是看房，房屋部分我们是在replacementcost基础上，减去preciation或者又叫terioration,再减去function/ location/ economicobsolescence；只是这个题目中没有给出更多的obsolesces，只给出了preciation，就可以直接减掉了，如果题目没有给出preciation，是要我们根据数据自己求解的，就是我们在课程中讲的最全的例子中第二步所计算的部分。所以根据表格中的数据，Property 1 cost approach下应该是61，000，000。BSales approach原理呢，就是找到几个有价格的可比的property，再根据这几个property和target property的差异调整出来一个austment item,totaustment = 每项austment 加和；接下来austesales priper square=price*totaustment分别乘出一个对应的可比价格，最后把可比价格平均一下，作为我们target property的单平米价格。 注意，这里的austment item，是把各项调整后的比例进行加和，而不是相乘。题目中已经告诉了我们所有调整项的和，直接用就可以。所以对比comp B来说，austesales priper square =395*(1+17%)=462， 不是423. B错误。C题目问最后的terminvalue是多少，对应第二个表格的数据，是用现金流量折现法也就是F的方法，就是要把每期现金流折现到现在的时刻，题目给出了投资期是五年，那么说明投资期结束之后我要把这个property卖掉给下一个投资者，也就是中要求的terminvalue。在课程当中我们讲过，terminvalue的计算方法有两种，一种是收入乘数法，也就是terminalvalue=multiple * 收入，题目中没有给出这个条件，所以不是用这种方法，另一种方法就是经常会考到的直接收入法，类似于永续年金的算法，也就是terminvalue = NOIn+1/ rn-g. 其中NOIn+1, 就是投资期结束后一年的NOI，投资期五年，结束后一年就是第六年，分母的rn-g在地产估值里面我们又叫他termincrate，题目中也有直接的信息，那么直接用这种方法来计算，terminalvalue = $53,632,650，所以C是正确的。 terminvalue计算的过程请写一遍

A项能不能讲解一下，我为什么是加lanvalue减p