老师，对这个指数，除了碰到过一个题目中某个选项是这个词语的定性的理解，其余时候没有见过这个index，以及计算，
能帮忙讲讲这个是什么意思吗？
老师，这个exit value指的是PE投资退出时候，被投资的公司的企业价值吗？这个公式感觉讲义和视频里面并没有讲，能不能帮忙讲一下啊。。。
韩韩_品职助教 · 2019年05月07日
NCREIF是一种基于估值的房地产指数，在二级当中不用掌握这个index的计算，也从没有任何一道题目考到这个计算，需要掌握的就是两种房地产index之间的对比，即基于估值的房地产指数和基于成交的房地产指数，他们两者的对比在一级的时候也讲过，只要知道这两者的区别就可以。
这个PE退出的value我们在讲义中是讲解到的，在buyout valuation这个知识点下面，具体来看指的是PE被投资的企业的value，这个value来源主要有几种方式，首先是业绩增长，其次是估值的提升，最后是外部融资的减少。
业绩的增长很好理解，企业的业绩越好，留存收益也就越高，value也就越高，同时随着企业越做越大，投资者对企业的信心会越来越强，也会给以更高的估值倍数，而外部融资的减少可以降低企业的负债水平和未来需要偿还的量。
粉红豹 · 2019年05月07日
韩韩老师神速，辛苦老师，谢谢老师。想追问下，老师，这个PE被投资的企业的value的公式，从定性角度我懂了，但是好像木有看过这样子的计算题的，对不对？这种exit value 计算公式一般情况是怎样考察的形式啊？还有，这个公式的前面一些部分好理解，最后一项reduction in debt 不太懂。。。能展开一下吗？为什么债少，就可以增加exit value呢？
韩韩_品职助教 · 2019年05月07日
这个是buyout 画饼折现的原理，不是直接计算的公式。在buyout valuation 当中，计算就看上课讲的画饼折现就可以了。对于债务，始终是你欠别人的钱，债务的减少说明你欠别人的钱少了，换另外一个角度就是你自己的钱变多了。也就是增加了exit value, 对于两个都是总资产100w的公司，一个债务50w，一个债务30w，那么肯定是30w的净资产更高。
粉红豹 · 2019年05月07日
嗯好哒