另类投资经典题12.3

同学你好，DCF方法不是用cap rate来折现的，我们说折现率都是投资者的要求收益率，所以是用discount rate, cap
rate只用于一阶段的direct capitalization method, 其实一阶段的我们也可以用最原始的方法来折现，NOI1/(1+r)+NOI2/(1+r)^2+NOI3/(1+r)^3+NOIn/(1+r)^n,用数学公式推导之后，是NOI/(r-g),这里在房地产投资当中给r-g起了个单独的名字，就叫做cap rate。

不管是一阶段还是二阶段，我们估值的核心都是把未来现金流折现，在房地产中，未来现金流是NOI，在Equity中，未来现金流可能是dividend，或者FCFF，或者FCFE，但是不管是哪一种现金流，基本的原理都是一样的。我们这里估值的产品是REITs，它也是股票的一种，所以分母用了dividend, 分子的折现率就需要用discount rate, 而不是cap rate. 

在这个题目当中，让我们用两阶段DCF模型来求解，那就跟股票是完全一样的，所以要用discount rate。