老师，请教下，框出来的两部分。
对DCF 第二阶段的这个0.08-0.04，有点明白，但是不确定。
对最终discount rate为什么用8%，没有充分理解。
请求老师帮忙讲下怎么理解？
老师，对于reason 1，您听下李老师讲的，很乱很乱很乱，不知所云，也没明白他到底讲什么知识点，为什么这样？
能否帮忙再通俗地讲讲。谢谢老师。
韩韩_品职助教 · 2019年04月17日
NAVPS法呢，就是我们基于private equity real estate中的direct capitalization method来做的，第一步就是计算出来NAV，也就是cash NOI/ assumed cap rate, 其中cash NOI 呢，就是在NOI基础上调整了non-cash rents和acquisition等影响，那么NOI又是怎么计算的，是不是在100%都租出去的情况下，减去vacancy and collection loss, 就是把空置的那部分是排除掉，没有包含进来的。所以A选项说，NAVPS包含了那些没有产生revenue的property value，这个就是不对的。
韩韩_品职助教 · 2019年04月16日
对于REITs估值，这里用的是dividend discount model, 股利折现模型。
首先理解一下基本的DCF方法哈，DCF方法不是用cap rate来折现的，我们说折现率都是投资者的要求收益率，所以是用discount rate, cap rate只用于一阶段的direct capitalization method, 其实一阶段的我们也可以用最原始的方法来折现，NOI1/(1+r)+NOI2/(1+r)^2+NOI3/(1+r)^3+NOIn/(1+r)^n,用数学公式推导之后，是NOI/(r-g),这里在房地产投资当中给r-g起了个单独的名字，就叫做cap rate。不管是一阶段还是二阶段，我们估值的核心都是把未来现金流折现，在房地产中，未来现金流是NOI，在Equity中，未来现金流可能是dividend，或者FCFF，或者FCFE，但是不管是哪一种现金流，基本的原理都是一样的。我们这里估值的产品是REITs，它也是股票的一种，所以分母用了dividend, 分子的折现率就需要用discount rate, 而不是cap rate. 在第二阶段中，就是用discount rate-growth rate。