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粉红豹 · 2019年04月16日

About income approach:DCM


关于这道题目:

在做对题目之外,我有几个问题:

1、表格里面的growth rate是第一阶段的g,还是第二阶段的g,如何分辨的?我在做题的时候,总是不太清楚如何分辨。

2、看答案中的B选项,这个risky就是比较discount rate,也就是re吗?为什么?以后做题的时候,看到这个risky就比较re吗?

3、property A的lease type 是“net”(见表格),为什么还有一项”property management fee”,而且还在求NOI的过程中减掉了(C选项)。

为什么?

Net的情况下,不是所有的property相关的fee都是tenant 承担吗?为什么这里还有fee?

这个fee都包括什么?怎么理解?

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韩韩_品职助教 · 2019年04月16日

首先,第一个问题,这里的growth应该是站在当前投资者角度的current growth rate,并不能说是哪个阶段的,因为题目并没有要分两阶段去value这个property。如果是两阶段,那么题目中会明确说,growth rate after xxx years will be xxx%,所以不用担心,仔细读题就好。

第二,discount rate是投资者的要求收益率,也就是投资者要求的风险补偿,所以discount rate越大,风险也就越大。

第三,首先理解这个表是什么含义。首先明确的是这里这张表是property的一整张运营情况,也就是站在出租人的角度来看这个楼收了多少钱,花了多少钱,净赚多少钱,也就是我们全部都是站在房东的角度来看。 一般大型物业都是房东会把所有的费用先垫付了,跟租客针对运营费用会有三种方式,一种是房东全部支付(reimbursement revenue = 0),一种是房东和房客各付一部分(0我们计算NOI的公式都还是标准的公式,而net & gross lease会在不同项目当中反映出来,比如其他条件相同的情况下,net lease的每平米租金会比较低,并且这里Property A和C other operating expenses也是0,就说明我房东没有承担其他的运营成本了,一般的物业管理费还是由房东来承担的,其他运营费用像是水电什么的才是net lease当中房客承担的项目。所以,在计算的时候,不用纠结gross 和net,就按照标准的公式整体计算就可以。


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