Ninon_2018 · 2019年04月01日
在CFA二级 alternative中R42中的cost approach视频中：
关于调整replacement cost to reproduction cost的例题中有下面一句话描述：
higher ceiling results in increased heating and air-conditioning costs of 50，000 per year. A cap rate that would be used to value the property would be 10 percent.
higher ceiling指的是原来的旧房子，现在新的房子没有这么高的ceiling了，这笔费用可以节省下来，那就应该属于curable
为什么在答案中，这一句话讲的是functional obsolescence？？
而且属于incurable，如果属于incurable，在ppt 中关于step调整描述，对于incurable应该是ignore才对，为什么还是要减去？
韩韩_品职助教 · 2019年04月01日
同学你好，我们说不考虑incurable的部分是针对physical depreciation结构性的问题， 而不是functional obsolescence功能上的缺失/过时, 这两个是不一样的。
我们说cost approach 从replacement cost出发，physical deterioration分两种，一种是curable的，直接从replacement cost中减掉，在这个基础上来计算第二种incurable physical deterioration部分，incurable physical deterioration使用effective age来计算，这相当于是把incurable physical deterioration体现出来了。
剩下的几块就是functional / locational / economical obsolescence，这几种是curable/incurable都要剪掉的。
这里空调成本是一个incurable functional obsolescence，是需要减去的，可以这么理解，由于层高带来的多的空调成本本来是不需要的，现在要承担这些多余的空调成本，就会降低我房屋本身的价值。这个可以和少赚的NOI一起来理解，一方面是成本增高，另一方面是收入减少，都是会降低房屋的价值。
