alternative 中R42 关于stablized NOI

如下图所示。在alternative中R42中income approach2倍速播放12：56的关于stablized NOI的例题中，

为什么前两年的损失都是6million，因为正常没有翻新的话，每年租金10m，并且以5%增长，就是第一年的损失是6m，第二年的损失是10*1.5-4=11m，并且为什么损失的折现率是10%，而不是10%-5%呢？

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韩韩_品职助教 · 2019年04月01日

同学你好，这里主要是从图形来看，进行计算的。

在stabilized NOI中，我们不是直接用每年的NOI用折现率折现到现在的时点的，而是先假设所有年份都是stablized NOI, 再扣除前两年达不到stablized的部分，也就是题目当中的10-4=6m，而且是要用discount rate来折现，不是cap rate，因为算现值，都是用折现率的，cap rate是我们在永续现金流中使用的一种化简形式，如果不用这个简易公式的话，正常用每一年的discount rate折现后的现金流相加也可以得到同样的现值。

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