PZ2018111302000004，为何用Discount Rate 7%而不是Going-in Rate 5%？

请问这题 Year 1- Year 3's NOI 为何用Discount Rate 7%而不是Going-in Rate 5%？

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韩韩_品职助教 · 2019年01月30日

同学你好，going-in cap rate是在直接法中计算property value，就像我们在equity当中的永续股利模型，用dividend1/（r-g），这里只不过在地产当中，我们给r-g单独起了个名字，叫going-in cap rate。

而这个题目是用DCF方法，会把所有未来现金流折现到当下时点，所有的DCF方法的本质都是折现率是投资者要求的收益率，就是discount rate，在最后一期cash flow，我们用了一次永续模型来计算terminal value，这时同样也是NOI4/(r-g),只不过在terminal value时的r-g我们给他起了一个单独的名字，叫terminal cap rate, 用第四年时的投资者要求的收益率减去未来的增长率。

其实跟equity中二阶段股利折现模型唯一不同的就是，在计算terminal value的时候，我们估算了一下新的discount rate，然后用新的discount rate - g，没有用和第一阶段一致的discount rate。

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