问题如下图：
选项：
A. 
B. 
C. 
解释：
terminal value 那一栏的计算没看懂?另外什么时候用terminal cap rate, 什么时候用going in cap rate 呢？
韩韩_品职助教 · 2019年01月20日
同学你好，上一道题目当中也刚好说了，Terminal cap rate是我们在两阶段估值模型中定义出来的资本化率，就可以理解为equity 两阶段估值中的terminal value 计算中， terminal value =terminal dividend income/(r-g), 这里的r-g就可以类似的看作是terminal cap rate。
对房地产求terminal value也是一样，确定两部分，一、terminal NOI, 二、terminal cap rate, 那么可以分别来看，
首先terminal NOI, 计算terminal NOI 的核心是判断到底哪一年是最终的一年，要结合着投资期来看，题目中说了投资期是三年，又给出了第四年的NOI，那么第四年就是我们的terminal NOI, 如果题目没有直接给出来，而是给出了terminal growth rate, 那么就是用第三年的NOI *(1+ terminal growth rate)， 两种方法都是会考到的。
然后再来确定terminal cap rate, 题目中直接给出了是6%。
那么就可以算的terminal value = 1310000/0.06, 这样计算出来的terminal value是我们在第三年末的现值，而我们最终要求的是现在这一刻的估值，就要进一步把它折现到现在的时点上来，所以再除以（1+ discount rate)^3, 也就是1.07^3.
简单来说，Going-in cap rate在一阶段估值中用，Terminal cap rate在二阶段估值中用。
NO.PZ2018111302000004问题如下 Accorng to the below twhis the value of the Property A using the scountecash flow metho $18,331,843. $20,877,915. $24,442,415. B is correct.考点现金流折现法估计房地产价值解析可以按照以下思路进行计算，注意计算terminvalue需要使用termincrate, 而不是going-in crate. 所以像这种f求value的，都是需要折算到题目的倒数第二年来算吗？
NO.PZ2018111302000004问题如下 Accorng to the below twhis the value of the Property A using the scountecash flow metho $18,331,843. $20,877,915. $24,442,415. B is correct.考点现金流折现法估计房地产价值解析可以按照以下思路进行计算，注意计算terminvalue需要使用termincrate, 而不是going-in crate. 如题！而且折现率应该-g才等于r0
NO.PZ2018111302000004 问题如下 Accorng to the below twhis the value of the Property A using the scountecash flow metho $18,331,843. $20,877,915. $24,442,415. B is correct.考点现金流折现法估计房地产价值解析可以按照以下思路进行计算，注意计算terminvalue需要使用termincrate, 而不是going-in crate. 用CF按键，CF0=0 CF1=110 CF2=116.6 CF3=123.6 CF4=131/6%，I/Y=7，求NPV，与答案不相符，请老师解答
NO.PZ2018111302000004 问题如下 Accorng to the below twhis the value of the Property A using the scountecash flow metho $18,331,843. $20,877,915. $24,442,415. B is correct.考点现金流折现法估计房地产价值解析可以按照以下思路进行计算，注意计算terminvalue需要使用termincrate, 而不是going-in crate. 对于题目中的描述，确定是应该要用scount rate来折现计算，但课上的例题在计算impliegoing-in crate的时候是用第一年的NOI/PV来计算的，李老师上课说NOI这里NOI0和NOI1之所以近似是因为大部分时候每年都相同。但是本题的NOI1和2,3都不一样，所以就没办法用NOI1/going-in crate的方法反过来求PV了是吗？
NO.PZ2018111302000004 问题如下 Accorng to the below twhis the value of the Property A using the scountecash flow metho $18,331,843. $20,877,915. $24,442,415. B is correct.考点现金流折现法估计房地产价值解析可以按照以下思路进行计算，注意计算terminvalue需要使用termincrate, 而不是going-in crate. 为什么NOI4期的折现只用考虑3年，但它明显属于第四年的啊？