market-base

但是NOI计算的前提需要市场流动性好、交易多，为什么不能这么考虑呢？

Market-based是指股票的二级市场数据，而NOI不是股票二级市场的数据，NOI是根据房租算的数据。

Market-based数据是指，会用到股票二级市场的交易价格，对于股票和REITs来讲，Market-based都是指二级市场交易shares的交易价格

而NOI不是这个股票二级市场的数据。NOI是房子的房租净收益（Rental cash flow stream），所以NOI相当于是租赁市场的数据，这个市场不是所谓的market-based。NOI = gross rental revenue minus estimated vacancy and collection loss minus operating expenses and administrative, and repairs and maintenance expenses

因为REITS本质就是股票份额，所以和股票一样，RETIS有两种估值方法：

第一个是：绝对估值法，即未来现金流的折现求和

对于REITs来讲，就是NOI的折现求和，这个相当于是股票的Dividend折现求和。NOI不是REITs股票二级市场的数据，而是房地产资产自身的数据。NOI需要在租赁市场获得数据计算。

第二个估值方法是：相对估值法，相对估值法就是比值，如P/AFFO，这里的P是REITs在股票二级市场的交易价格，所谓的market-based，就是指会用到二级市场的交易数据，这类比值才是本题所说的market-based valuation