CME几个问题

嗨，爱思考的PZer你好：

辛苦老师了 解答这么多 针对这里还想追问 第三个：variation in leverage 例子没太明白，不如直接给我一个考试会用到的结论？

Hello，亲爱的同学~

这里衡量资产价格变动，因此有待杠杆和不带杠杆的区别。

房子价格的变动里，不含杠杆。

而Reits价格变动里，包含了杠杆。

结论是：deleveraging the REITS的价格波动，类似于real estate波动。

Q4.

热钱涌入，短期利率是变高还是变低？（2）用到了encourage，是说短期利率降低，所以鼓励企业去借短期投长期吗？那不是节约了融资成本，是否可以理解为优点？

热钱涌入是由于短期高利率。

高利率是原因，热钱涌入是结果。

热钱是短期的，短期大量资金流入和流出会造成经济大幅波动，因此热钱本身是缺点。

政府引导，鼓励企业长期借贷，而不是短期借贷。政府的这个引导，是为了解决热钱的缺点。但它不是热钱本身的优点。

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嗨，爱思考的PZer你好：

Q1. 图1：Leading indicator 方法里 

缺点：overfitted in sampled 和history subject to frequent revisiion 可以请老师讲解一下如何理解，方便记忆。

Hello，亲爱的同学~

overfitting in sampled，是指在过去的数据里，指标与经济对比，具有领先效应。但过去可能只是某种巧合。未来，不一定仍有这个领先效应。

history subject to frequent revisiion，是指美国发布经济指标的时候，会先发布一个值，过一段时间再修改这个数值。

比如4月份公布3月M2增长是5%，5月份说，4月公布的3月M2数据不对，不是5%，而是4%。

第一个：return smoothing，难道在 public real estate完全不存在吗？ Reits报价可以说不存在smooth的情况，但是标的物也是公开的房地产标的呀。private real estate个人住房 smooth date我可以理解。

Reits的报价不存在return smoothing。

因为Reits每天都有报价。

即使Reits持有的房地产价格是return smoothing的，Reits的投资者也会根据自己的预估，给REITs报价。

例如，REITs持有万科花园小区的一套房子。这套房子挂牌价始终是1000万，这一年都是1000万，没有变化。

但REITs的投资者每天都会根据自己对市场的预期，给这套房子估价，今天估价1010万，明天估价990万，造成Reits市场价格的变动。

所以即使Reits 持有资产存在smooth，Reits本身也没有smooth.

第三个：variation in leverage

public （reits）和private（个人住房贷款）不是都举杠杆吗？下面一行还特意说“deleveraging the REITS” 这里不明白

这里衡量的是价格变动。

个人房产是否有杠杆，不影响房产价值。

比如1000万的房子，涨到1100万，房子市值本身涨幅就是10%。房价涨10%。

但Reits举杠杆买1000万的房子，本金300万，则房子涨到1100万，Riets收益是100万/1000万 =33%。Reits的价格涨幅是33%。

Q3. 各种因素和cap rate的关系

利率高，cap rate高

空置率高，cap rate高

出租率高，cap rate低

credit spred高，cap rate高

average credit quality高，cap rate低

以上关系正确。补充两个原理：

1）无风险利率越高，cap rate越高。

2）风险溢价越高（房子风险越大），cap rate越高。

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