哪里讲过

问题如下：

2. Based upon Exhibits 2, 3 and 4, which of the following statements is most accurate regarding the valuation of Property #1?

选项：

A.

The cost approach valuation is $71,000,000.

B.

The adjusted price psf for Sales Comp B is $423 psf.

C.

The terminal value at the end of year 5 in the income approach is $53,632,650.

解释：

The terminal value using the income approach is $53,632,650 (= Year 6 NOI/terminal cap rate = $3,217,959 / 0.06). The value of the property using the cost approach is $61,000,000 (= Land Value + Building Replacement Cost – Total Depreciation = $7,000,000 + $59,000,000 – $5,000,000). The adjusted sales price per square foot for Sales Comp B is $462 psf (= $395 × 1.17).

首先来看A选项：说cost approach，那么对应的是表4的内容，这个表里给出的cost approach信息比我们例题当中讲的少很多，很多同学一下子就蒙了，我们说cost approach下，就是房 + 地的成本价值多少，这里地land value给出来了，关键就是看房，房屋部分我们是在replacement cost基础上，减去depreciation或者又叫deterioration, 再减去functional / locational / economical obsolescence；只是这个题目中没有给出更多的obsolesces，只给出了depreciation，就可以直接减掉了，如果题目没有给出depreciation，是要我们根据数据自己求解的，就是我们在课程中讲的最全的例子中第二步所计算的部分。

所以根据表格中的数据，Property 1 cost approach下应该是61，000，000。

B选项：Sales approach原理呢，就是找到几个有价格的可比的property，再根据这几个property和target property的差异调整出来一个adjustment item, total adjustment = 每项adjustment 加和；接下来adjusted sales price per square=price*total adjustment分别乘出一个对应的可比价格，最后把可比价格平均一下，作为我们target property的单平米价格。 注意，这里的adjustment item，是把各项调整后的比例进行加和，而不是相乘。题目中已经告诉了我们所有调整项的和，直接用就可以。所以对比comp B来说，adjusted sales price per square = 395*(1+17%)=462， 不是423. B选项错误。

C选项：题目问最后的terminal value是多少，对应第二个表格的数据，是用现金流量折现法也就是DCF的方法，就是要把每期现金流折现到现在的时刻，题目给出了投资期是五年，那么说明投资期结束之后我要把这个property卖掉给下一个投资者，也就是选项中要求的terminal value。在课程当中我们讲过，terminal value的计算方法有两种，一种是收入乘数法，也就是terminal value=multiple * 收入，题目中没有给出这个条件，所以不是用这种方法，另一种方法就是经常会考到的直接收入法，类似于永续年金的算法，也就是terminal value = NOIn+1/ rn-g. 其中NOIn+1, 就是投资期结束后一年的NOI，投资期五年，结束后一年就是第六年，分母的rn-g在地产估值里面我们又叫他terminal cap rate，题目中也有直接的信息，那么直接用这种方法来计算，terminal value = $53,632,650，所以C选项是正确的。