押题

嗨，爱思考的PZer你好：

老师好，我想问一下为什么第一个不选呢，cap rate是NOI/P，题目让选导致cap rate降低的因素，是不是可以变向选择一个房价降低的因素呢？如果长期利率上升，对应的市场情况变好（或者通胀），此时房价上升，对应的cap rate不是应该就是下降么？

利率上升与房价上涨，cap rate下降，这里面没有必然关系。

利率上升，意味着信贷资源紧张，也可能会导致购房者难以获得信贷支持，从而取消买房计划。

利率上升，也可能让房租上涨，而不是房价上涨，或者房租涨幅快于房价涨幅，使租售比提高。

因此，利率上升，对房价的影响是综合的，多方面的，没有一个，房价必然上涨的结论。

而且cap rate也是一种收益率，各种收益率都是以无风险利率为锚的。从这角度看，无风险利率上升，则各种收益率，更可能跟随上升，而不是下降。

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就算太阳没有迎着我们而来，我们正在朝着它而去，加油！