现金流折现估值的分母问题

同学你好，绝对估值法涉及到用折现的就只有NAV和DCF方法，这两种方法中的折现因子的选择方法如下。

在NAV方法中，我们是用NOI1/going-in cap rate, going-in cap rate是在现阶段的资本化率，等于current discount rate减去growth rate. 

在两阶段DCF方法中，在投资期内的现金流，直接用current discount rate(要求的收益率）来估计，再加上末期的market value，这里末期的market value有两种方法，一是用GGM（永续年金法），这种方法下，用NOI(n+1)/(r-g), 此时的r-g也叫做terminal cap rate，用投资期结束时future discount rate-growth rate，第二种方法是income multiple method, 用可比物业的市场成交的倍数来估算目标地产的价格。