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sophialinlinlin · 2023年09月18日

关于Going-in cap rate

NO.PZ2018111302000004

问题如下:

According to the below data, what is the value of the Property A using the discounted cash flow method?

选项:

A.

$18,331,843.

B.

$20,877,915.

C.

$24,442,415.

解释:

B is correct.

考点:现金流折现法估计房地产价值

解析:可以按照以下思路进行计算,注意计算terminal value需要使用terminal cap rate, 而不是going-in cap rate.

对于题目中的描述,确定是应该要用discount rate来折现计算,但课上的例题在计算implied going-in cap rate的时候是用第一年的NOI/PV来计算的,李老师上课说NOI这里NOI0和NOI1之所以近似是因为大部分时候每年都相同。但是本题的NOI1和2,3都不一样,所以就没办法用NOI1/going-in cap rate的方法反过来求PV了是吗?

1 个答案

pzqa35 · 2023年09月23日

嗨,从没放弃的小努力你好:


此题使用的是二阶段模型来估值的方法。首先两阶段的估值同学是已经理解的,核心思想就是现金流折现求和,只是在计算时要注意terminal value的算法。那么其次同学疑问的是对于Implied going-in cap rate的计算,Implied going-in cap rate的含义是我们已知了PV和NOI1从而反求出来的数值,所以它的计算公式仍然是Implied going-in cap rate=NOI1/PV,所以这个跟前3期现金流大小是否一样并没有关系,也就是此题我们仍然可以计算一个Implied going-in cap rate=1100000/20877915=5.27%. 需要注意的是此时的Implied going-in cap rate其实是由包含了两段的现金流折现求和的pv反推出来的,所以它是位于going-in cap rate和terminal cap rate的中间值。

这个知识点本身是有点绕的,因为implied going-in cap rate这个是我们无法已知的,必须是根据公式反推出来的,所以这也是implied的含义。

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NO.PZ2018111302000004问题如下 Accorng to the below twhis the value of the Property A using the scountecash flow metho $18,331,843. $20,877,915. $24,442,415. B is correct.考点现金流折现法估计房地产价值解析可以按照以下思路进行计算,注意计算terminvalue需要使用termincrate, 而不是going-in crate. 所以像这种f求value的,都是需要折算到题目的倒数第二年来算吗?

2023-10-25 11:18 1 · 回答

NO.PZ2018111302000004问题如下 Accorng to the below twhis the value of the Property A using the scountecash flow metho $18,331,843. $20,877,915. $24,442,415. B is correct.考点现金流折现法估计房地产价值解析可以按照以下思路进行计算,注意计算terminvalue需要使用termincrate, 而不是going-in crate. 如题!而且折现率应该-g才等于r0

2023-10-15 22:21 1 · 回答

NO.PZ2018111302000004 问题如下 Accorng to the below twhis the value of the Property A using the scountecash flow metho $18,331,843. $20,877,915. $24,442,415. B is correct.考点现金流折现法估计房地产价值解析可以按照以下思路进行计算,注意计算terminvalue需要使用termincrate, 而不是going-in crate. 用CF按键,CF0=0 CF1=110 CF2=116.6 CF3=123.6 CF4=131/6%,I/Y=7,求NPV,与答案不相符,请老师解答

2023-10-03 14:46 1 · 回答

NO.PZ2018111302000004 问题如下 Accorng to the below twhis the value of the Property A using the scountecash flow metho $18,331,843. $20,877,915. $24,442,415. B is correct.考点现金流折现法估计房地产价值解析可以按照以下思路进行计算,注意计算terminvalue需要使用termincrate, 而不是going-in crate. 为什么NOI4期的折现只用考虑3年,但它明显属于第四年的啊?

2023-05-07 11:15 2 · 回答