可以解释一下什么事hedonic price index吗？

嗨，从没放弃的小努力你好：

hedonic price是一种transaction based indexes, 根据一个期间销售的房屋的不同特征对房价进行回归，来看看这些不同的因素对价格的影响程度。有了回归方程之后，当条件发生改变的时候，就可以通过回归方程来计算房屋价格应该是多少。

特征价格法，又称 Hedonic 模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征（或品质）数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。

所以是一次交易，但根据不同特征进行回归的~比如用我们数量里学的求相关系数等方式

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虽然现在很辛苦，但努力过的感觉真的很好，加油！

嗨，努力学习的PZer你好：

这是原版书上的一个知识点，可以阅读一下，有印象即可，截图是英文，我翻译了对应的中文，供你阅读~

有些指数是基于实际交易而不是估值的。这些指数的出现得益于那些收集足够交易信息以创建交易指数的公司，例如NCREIF和MSCI。创建基于交易的指数时，同一物业不经常交易仍然是一个问题。因此，需要使用某些计量技术（通常涉及回归分析）来解决该问题，并以两种主要方式创建指数。其中之一是创建所谓的重复销售指数，另一种则是创建所谓的hedonic指数。重复销售指数如其名称所示，依赖于同一物业的重复销售。特定物业可能在整个指数期间仅销售两次。但是，如果至少有一些物业每季度都有销售，重复销售回归方法可以利用这些信息创建指数。当然，交易越多，指数越可靠。总体而言，支持这种类型指数的思想是，因为是同一物业销售两次，所以两次售卖日期之间的价值变化表明了市场条件随着时间的变化。根据销售信息，回归方法将该价值变化分配给每个时间段，即每个季度。关于回归的细节超出了本篇文章的范围。美国商业房地产的重复销售指数示例是RCA CPPI系列商业地产价格指数。Hedonic指数不需要同一物业的重复销售，只需要一次销售即可。它控制每个季度不同物业的销售事实的方法是在回归中包含控制物业特征差异的变量，例如大小、年龄、建造质量和位置。回归中的这些自变量反映了特征差异如何导致价值差异，以便可以从季度到季度的市场条件变化中分离出来。同样，这种回归的细节超出了本篇文章的范围。重要的是，仅基于交易创建的指数是可以构建的。它们需要大量数据，在主要物业类型的国家级别上通常最可靠，但如果有足够的交易，它们有时也在国内地区内可靠。

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