为什么cap rate 是顺周期，但是cap rate下降，房产价格上升？cap rate下降不应该经济差吗？经济差房产价格应该下降？这个矛盾点应该怎么理解？
源_品职助教 · 2023年04月18日
嗨，从没放弃的小努力你好：
因为本质上，CAP RATE 可以看做是一个折现率，折现率很大一部分组成是无风险利率。无风险利率有顺周期的特点（经济好，投资增加，利率上涨。经济差，投资减少，利率下降）所以，CAP RATE也跟着表现出无风险的特征。
CAP RATE=NOI/P.
由此看出CAP RATE下降可能是因为P上升导致的，也有可能是P不变，NOI大幅下降导致的。
个人理解后面一种情况比较符合经情况，即经济不好了，租金各方面不行了，NOI大幅下降了，在P不变的情况下，导致CAP RATE下降。
----------------------------------------------虽然现在很辛苦，但努力过的感觉真的很好，加油！