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尔良 · 2023年04月05日

商业地产的资本化率

Cap Rate(资本化率),其实就是用来量化投入(物业购买价格)与产出(每年的净收入)之间关系的比例,也可以理解为投资回报率。简单来说,用商业物业的年租金总收入减去运营相关的花销后,得出的就是年净收入,这个数字除以物业的购买价格,则为资本化率。

在估值的时候,有很多方法。这里主要说收益法,是反向运用cap rate。房地产价格= 估算的净收益/ (要求的)cap rate. 这里的 cap rate是行业经验或投资要求来确定的年投资收益率。如果是公寓,估值净收益就是租金收入再减去运营支出等,等到年净收入。


———请问如果租金固定不变,cap rate变小,反而得出房产价格变高?好像和现实情况相反了

1 个答案

韩韩_品职助教 · 2023年04月07日

嗨,爱思考的PZer你好:


同学你好,这里关键的变量就是cap rate, cap rate是一个从最近的市场中获得的观察数据,如果市场好,大家的估值普遍更高,那么在相同租金下成交的价格也是会更高的,那么从可比物业的cap rate相应会低一些,如果市场不好,那么相同租金下成交的价格更低,那么从可比物业的cap rate会更高一些,所以Cap rate不是一成不变的,而是会随着市场情况来调整。

我们把这个随市场的Cap rate应用到估值上面,针对我们的目标物业,假设租金短期不能调整,如果是在市场好的时候,cap rate更低,那么估值会更高,如果市场不好,cap rate会更高,那么估值就会更低一些。


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