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𝒜𝒩𝒥𝒜 安雅🎃 · 2023年01月27日

cap rate和IRR的辨析

* 问题详情,请 查看题干

NO.PZ202301100100000104

问题如下:

Based on the direct capitalization method, the appraiser’s current value of the New York City office building is closest to:

选项:

A.

$249,600,000.

B.

$271,300,000.

C.

$297,100,000.

解释:

C is correct. The value of a property = NOI/(r − g), where r = the discount rate (required return) and g = the growth rate for income (given constant growth in income, value will grow at the same rate). Therefore, the building’s value is calculated as follows: $15,600,000/(5.75% – 0.50%) = $297,142,857 ($297,100,000 rounded).

A is incorrect because a property value of $249,600,000 is incorrectly calculated as follows: $15,600,000/(5.75% + 0.50%) = $249,600,000.

B is incorrect because a property value of $271,300,000 is incorrectly calculated as follows: $15,600,000/5.75% = $271,300,000.

老师好,我不明白为啥IRR就是Re,cap rate是收益率的概念,IRR也是收益率的概念,我以为IRR就是cap rate。您可以指出我的错误并解释一下吗?谢谢!

1 个答案

源_品职助教 · 2023年01月28日

嗨,从没放弃的小努力你好:



IRR也是收益率的一种,本身翻译就是内部收益率。但是一般求房地产价值的时候,多数还是要是用其他指标作为折现率。

因为要求解IRR,就需要知道每一期的现金情况才可以算得。这些现金流情况包括了资产在末期的价值。

但是我们求房地产价值的方法是永续现金流(NOI)折现,是不考虑这个资产末期价值的,我们是对未来房地产产生的现金流进行折现(如果要用IRR就陷入蛋生鸡,鸡生蛋的循环)。

所以因为不知道房地产末期的价值,或者说我们正是要求房地产末期的价值,所以我们是得不到IRR的,所以只能用其他折现率来代替折现。

不客气~

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