cap rate

嗨，爱思考的PZer你好：

问题1.: E(R) 与 required return 有什么区别吗？

Hello，亲爱的同学！

有区别的。一个是预期回报率，一个是要求回报率。

问题2. E(R) 与 required return 是 positive related 还是negative related呢？

要求回报率下降，价格上升，预期回报率增加。

公式： E(R)=Cap rate +NOI growth rate -% cap rate的负号，就表明了两者的方向关系。

问题3.除了这里的real estate ，所有的资产类型，风险较大，波动比较大，那么reqired return 就会比较高对吗？

同学理解正确。

风险大的资产，就需要更高的要求回报率，这样才能补偿高风险。

问题4. 能不能理解成， required return 是通过当前的资产价格，算出来的隐含内部的收益率。 假设之前就持有一年了的收益吗？

股票估值中，有一个discount cash flow 模型，简称DCF模型，required return是里面的贴现率。

required return可以看成，把未来所有现金流折线到今天，所使用的折现率。

而 E(R）代表预期收益率，如果 以现在的价格买入，那么未来的收益？

是的，理解正确。

问题5. required return 与expected return在实际投资中怎么理解的？

required return理解为DCF模型中的折现率。

expected return理解为现在买入，预期所能获得的年收益率。

这个考试层面的，还是理解不了。比较抽象。

在实际投资中，好像没遇到过。 比如 目前沪深300 指数的PE 是20 ， 那么E/P ，盈利收益率是，即5%

代表的也是 expected return

而requied return 是代表 去年持有了一年，沪深300给我带来的收益率吗？

requied return 越低（之前持有期，跌的越多），那么预期这个 expected return 越高？

目前沪深300指数的E/P =5%，并不代表持有沪深300的收益是5%，要看沪深300的涨跌。

如果沪深300指数跌了20%，则持有的收益率是-20%。

expected return和required return变动有关。如果预期买入后，资产的要求回报率降低，则资产价格预期上涨，expected return就会升高。

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嗨，努力学习的PZer你好：

谢谢解答，原来如此。 所以说，比如债券的YTM=3%，则required return =3% 而且 他的investment horizon = macaulay duration， 那么 就算利率发生过一次 平行移动， 那么 expected return 和realized return 都等于 YTM 3% 是吗？

如果持有期等于麦考林久期，那么是免疫策略。再投资收益率和价格变动收益率相互抵消了，使得债券的持有期收益率不会因为收益率曲线的变动而变动。

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嗨，爱思考的PZer你好：

在实际生活中，某权益类指数的 E/P， 资产的盈利收益率，与这里说的 required return ,expected return 都不同吗？ 债券类资产的 YTM 是 required return吗？ 那么债券的 expected return 是什么呢？

都不同的。

实际我们通常会使用D/P，也就是股息/价格，计算一个股息收益率。这是指买入股票后，每年返还的股息现金占成本的比例。

资产盈利增长率，是指股票的earning增长率。

required return就是贴现模型（DCF）中使用的折现率。资产价格 = 未来所有现金流用required return折现到今天的数值。

expected return是指投资者买入资产后，预期能产生的收益率。

债券价格的YTM是到期收益率，是required return。

债券的expected return是指投资者买入债券后，预期能产生的收益率。

比如债券的YTM=3%，则required return =3%

但是投资者认为，未来YTM会从3%降到2%，于是买入债券，YTM从3%降到2%引起债券价格上升的收益，就是expected return的一部分。

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