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最近，很多朋友跟我说，2023年房价大跌，利率也很低，很适合入手。但在我看来，2023年大概率还是不适合买房。那也有朋友会问：“辛辛苦苦打工一辈子，啥时候才能有一套自己的房？”这个具体的答案，你可以看完我的分析后，再做决定。
首先，我们需要知道什么情景下适合民众买房，才能和适合情景进行比较后得出是否适合买房的客观结论。从最基本的商品定价原理出发，供大于求的情况下，商品价格就会下降，反之，商品价格就会上升。如果持续的存在供不应求，那商品的价格就会持续上升，从而使持有商品的投资者可以通过持有商品获得收益。
推论到房地产市场，就是一个市场上的房子在可以预见的将来都处于供不应求的状态，价格大概率就会上升，那就值得持有房产。那我们看一看这几年的环境。先说房产的价值。从整体国内的房产来看，尤其是非一线城市的房产能够带来的租金回报率（也就是租金收入/每月的贷款）是不足以撑起目前的高估值的。我们也可以同步类比一下海外的房产市场，看看海外房产最近以来的表现。如果有同学是持续关注海外新闻的，就会发现自去年第三季度以来，各大私募房地产基金频频遭遇赎回与挤兑，其中，像黑石资本，KKR，贝莱德等房地产信托基金大佬先后开启了“限赎”——也就是对投资者的赎回金额设置上限而非满足全部的赎回请求的一种措施。据投资银行Robert a.Stanger&Co.数据：第三季度非交易型REITs赎回规模为37亿美元，为多年来最高的撤资规模，较2021第三季度增加了12倍。与此同时，资金流入则出现下降，
以美国为投资重点的房地产基金在第三季度筹集了156亿美元，是2020年以来的最低季度流入。并且这种情况直到上周还在持续着。有同学可能说，海外的情况跟国内的不一样，海外房地产市场进入衰退周期，是由于利率飙升导致购房需求快速降温，进而引发了房价的急转直下。而国内一直在降贷款利率和首付比例，所以国内不适用这套理论。但是我们仔细想一想，国外房价的下降，如果归结到利率过高的原因上，那抑制市场需求的，只是过高的购买成本而已——这是符合上文提及的商品定价原理的。也就是说，一旦美联储开始降息，购房成本开始下降，那市场的需求就又会起来，房价依然有上涨的潜力。2022年11月，据美国抵押贷款银行家协会（MBA）公布的数据显示，美国30年期固定利率按揭贷款的平均合约利率下降23个基点至6.67%，美国按揭贷款利率连续第二周大幅回落，触及两个月低点，同日的数据显示，美国10月新屋销售意外环比增长7.5%，好于预期的下跌5.5%，新房售价中位值达到49.3万美元创下历史新高。
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再反观中国的市场，明面上各地方政府开启了放开了住房限购，首套房首付二成，提高公积金贷款上限，商贷利率低至3.7%等一系列措施，私下里各大房产经济公司为了促进销售“零首付”，但依然止不住房地产市场的颓势。
山东乳山之前就因为几百套海景房空置（每套仅五万元）而登上了热搜。不仅是三线城市，哪怕是一线城市，例如上海，也未能幸免于房价下跌
有人正好在疫情前将房产卖出，想要用于创业；结果由于遭遇了疫情，卖房所得的1300多万就没有用于创业了，只能天天在家躺平。直到前一阵疫情放开了，他就又去看了下自己的房产售价，发现现在只卖800多万了，于是就又兴高采烈的把自己的房子买了回来。一来一去疫情期间什么也没做，净赚了500万。上面的两个例子，总结一下就是，虽然购房成本下降了，市场不断通过或变相或直接的方式降低了房产的价值。那市场的反响如何呢？我们不妨截取几个时间点的数据来看看，2022年11月，居民中长贷仅新增2103亿，相较2022年同比少增长3718亿；而2022年前三季度居民房贷新增量仅约6000亿，较2021年同期少增超3万亿。居民房贷也好，中长期贷款也好，急剧下降的背后都是对整个居民部门对房地产的投资大幅下降带来的。也就是说，虽然购房成本下降了，但市场的需求却依然没有起来——相比美国市场，中国这种降价格却不能促进需求的现象，才是真的违背商品定价原理的。所以中国市场这样的环境下，想要通过简单的政策鼓励来降价刺激需求，从而使房价转跌为升，才是真正的难上加难。
# 02
历史上，中国也不是没有短暂的经历过房地产市场的下跌，但是后来在几轮贷款利率的下调后，不是又迎来了新一波的上涨吗？
短期来看，是受疫情影响，导致居民手中没有足够的资金了。试想一下，疫情期间，我们身边私营企业的朋友中，有没有被裁员被降薪的？上海封城2个月以后，街边的商铺又关停了多少？
不仅是私营部门，哪怕是政府机关，公务员2022年整体降薪比例也达到了40%-50%。
新闻上虽然报道2022年全年居民部门新增存款大幅高于往年水平，但结合每个人身边的例子就知道，这些新增的存款，大概率是来源于富裕阶层由于疫情抑制了消费和投资后的结果，普通民众的口袋带概率在疫情之后都是只缩不长的。有购买力才有需求，居民没有了购买力，房产市场自然看不到需求带来的上涨动力。长远来看，人口红利的消失已经不可避免。
去年11月，中国人口数已经被印度超越，从此中国再不是世界第一人口大国。此外，2022年，中国人口61年来首次实现负增长，全国人口减少85万人。问2023年是否适合普通民众买房的各位，不妨想一想，如果买房了，短期由于经济因素卖不掉，那未来这个房子要卖给谁？如果人口负增长的趋势已经确定，我们不妨多参照一下日本韩国的先例。日本“失去了二十年”，而中国是否能比日本做的好？
中国的房地产市场，到底是不是在泡沫崩溃的边缘行走，可能今天的我们都没有办法真正的预测准确。但是综合各项经济表现来看，很难说我们已经看到了房地产市场在2023年会发生什么根本性的逆转。所以本着谨慎性的原则，对于是否投资房地产市场，我们还是建议各位再多想一想，三思而后行。至于“啥时候才能有自己的房？”这件事也是仁者见仁，智者见智了。CFA报考指南、CFA60问、CFA学科提速攻略、23年CFA考纲变动一览、CFA100天计划表等你来领…内部学员咨询专属辅导员即可
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